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MERIT

コンパクトマンションの魅力

コンパクトマンションを
買うべき5つの理由

「賃貸」vs「分譲」
どちらがおトク?!

資産価値の落ちづらい
コンパクトマンション
選びのポイント

ファミリー向け物件よりお求め安い価格でありながら、
最先端の設備、セキュリティを備えているというのもコンパクトマンションの大きな特徴。
結婚や出産、転勤などのライフスタイルの変化によっては賃貸運用で家賃収入を得ることもできます。

住宅コンサルタント/宅地建物取引士
株式会社オフィス野中 代表取締役
野中 清志 / NONAKA KIYOSHI

首都圏・関西および全国でマンション購入に関する著書多数。居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近くの講演を行う。
・『「売れる」「貸せる」マンション購入法』 週刊住宅新聞社
・『ワンルームマンション投資法』 プラチナ出版
・『住宅新報』 <資産運用ビジネス特集> 他 多数

どうして東京の
マンションは
資産性が高いのか

東京五輪に向けて大規模な再開発が進む東京。 また東京五輪後も多くの再開発プロジェクトが進行し、東京の発展は続きます。

国際都市「東京(Tokyo)」の魅力

東京は世界的に見ても大きな人口・経済力を持っています。こうした都市では就業人口も多く、住宅需要も多くあるので住宅の資産価値も落ちづらい傾向があります。つまりこうしたエリアに住宅を購入する事が将来の資産ともなる訳です。

東京都「グラフィック 東京の産業と雇用就業 2019」

東京に集中する日本の経済

全国の都道府県の中で、東京は圧倒的に大きな経済力を持っています。資本金10億円以上の大企業を見ると、全国に5,784社のうち、実に50%に当る2,926社が東京都にあります。それだけ大企業が多いという事は関連企業も含めて多くの就業人口があり、住宅需要も非常に多いという事です。

資本金10億円以上の企業の数
企業数 割合
全国 5,784社
東京都 2,926社 50.6%
グラフィック東京の産業と雇用就業 2019

人口増加傾向の東京

東京の人口は流入人口が流出人口より多い「転入超過」状態となっています。全国で転入超過となっている都道府県は東京都を含め8都府県のみとなっています。その中でも東京都の2019年の転入超過人口は8万人を超えており、過去10年間では東京都への転入超過人口は66万人強にも及び、非常に多くの住宅需要が発生している事が分かります。

転入超過の都道府県[2019年]
順位 都道府県 2019年の転入超過人口
1 東京都 8万2982人
2 神奈川県 2万9609人
3 埼玉県 2万6654人
総務省統計局[住民基本台帳人口移動報告]
都道府県別転入超過数ランキング[過去10年間]
順位 都道府県 10年間の転入超過数の累計
1 東京都 66万3,127人
2 埼玉県 14万3,458人
3 神奈川県 13万7,890人
2009年から2018年までの累計転入超過数
総務省「住民基本台帳人口移動報告」よりオフィス野中集計

葛飾区の魅力

東京の魅力はますます高まっている近年、東京駅を中心とした東京の城東エリア(中でも葛飾区)が都心へのアクセスという視点から人気が高まっています。

葛飾区の地価は上昇傾向に

マンションの資産価値を見る上で地価の動向は重要となってきます。マンション価格の約半分は土地の価格となっているからです。現在地価は二極化傾向が強くなっています。すなわち「利便性の高いエリア」と「利便性の低いエリア」に分かれて、地価の動きも大きく異なってきます。

葛飾区の地価動向は上昇傾向にあり、2020年の公示地価では住宅地で前年比2.6%、商業地では5.0%もの高い上昇率となりました。「エステムプラザ新小岩ルミナス」は商業地に建設されますので、葛飾区の商業地の地価上昇により、資産価値も落ちづらいといえます。また葛飾区には商業地が少ない事も特徴で、民有宅地の中で住宅地が94.2%に対して商業地はわずか2.5%しかなく、希少性も非常に高いといえます。

2020年公示地価 地価変動率の推移
住宅地 商業地
葛飾区 2019年 2020年 2019年 2020年
3.3% 2.6% 5.3% 5.0%
国土交通省[令和2年地価公示]
葛飾区の商業地は少ない 民有宅地の用途別内訳
住宅地 商業地
葛飾区の割合 94.2% 2.5%
東京都[東京の土地2018]

葛飾区の人口動向は増加傾向に

葛飾区は人口、世帯数ともに増加傾向にあります。人口が増加しているエリアは全国的に見ても希少性が高く不動産の資産価値も落ちづらいと言えます。またコンパクトマンションの需要層となる単身世帯と夫婦二人世帯も、葛飾区では将来的に増加する事が予測されています。賃貸に出す場合でも貸しやすいマンションと言えます。

葛飾区の世帯数と人口の推移
世帯数 人口
令和2年1月1日現在 236,600世帯 464,550人
平成31年1月1日現在 233,158世帯 462,591人
平成30年1月1日現在 229,819世帯 460,423人
葛飾区の単身世帯と二人世帯の未来予測
2020年 2040年
単身世帯 8万4,977世帯 9万3,639世帯
夫婦二人世帯 3万7,356世帯 3万8,838世帯
東京都[東京都世帯数の予測]平成31年3月

新小岩の交通利便性

「新小岩」駅はJR総武線・総武線快速の2路線が利用できます。総武線では山手線内側のビジネス街に、総武線快速で「新日本橋」「東京」そして「品川」などにも直通でアクセスできます。

JR総武線・総武線快速が利用できる「新小岩」駅

交通利便性はマンションの資産価値や入居率にも大きな影響を与えます。「エステムプラザ新小岩ルミナス」は最寄り駅である「新小岩」駅からJR総武線・総武線快速の2路線が利用できる事が大きな特長です。この二つの路線が利用できるのは、都内では「錦糸町」と「新小岩」の2駅のみとなります。

新小岩駅まで徒歩わずか6分という立地のため、自宅から会社までドアtoドアで30分を切る事も可能となります。

JR総武線で行きやすい、ITの街「秋葉原」や「御茶ノ水」駅

「新小岩」駅からJR総武線を利用すると、直通で「秋葉原」「御茶ノ水」「水道橋」「市ヶ谷」「飯田橋」「四ツ谷」などのエリアに直通で行く事ができます。

「秋葉原」はITの街として世界中から注目を集めています。新たにビジネスビルも多く竣工し、多くの企業の集まるビジネス街と変わりつつあります。「御茶ノ水」駅周辺は医学系大学が多い街でもあります。大学や病院の職員等の就業人口も多いエリアです。

また「御茶ノ水ソラシティ」「ワテラス」「三井住友海上ビル」などの大型ビジネスビルも多くあります。さらにJR総武線では山手線内側のビジネス街にも直通のアクセスが可能です。

JR総武線沿線の住宅需要も多く見込まれ、駅から近い良質なマンションの資産価値は落ちづらいと言えます。

JR総武線快速で行きやすい「東京」駅周辺・日本橋エリア

JR総武線快速は、東京の主要ターミナル駅などにも行きやすい利便性の高い路線です。「新小岩」駅からわずか13分の「東京」駅周辺は<日本のビジネスの中心>として発展しており、大規模な再開発も進行しています。この「東京」駅に直通でアクセスできる沿線の資産価値は非常に高いと考えられます。

「新小岩」駅からわずか12分の「新日本橋」駅は、再開発の進む「室町」や日本銀行本店の最寄り駅となります。日本橋エリアは三井不動産(株)による日本橋再生計画が進んでおり、大型の高層ビルが次々と完成しています。さらに今後も多くの再開発が予定されています。

総武線快速では、ビジネス街である「新橋」駅に16分、リニア中央新幹線や再開発などで注目を集める「品川」駅までも直通利用で22分以内で行く事ができます。1駅目の「錦糸町」駅からは地下鉄「半蔵門線」も利用でき、東京スカイツリーのある「押上」や「大手町」「半蔵門」「表参道」駅などへもアクセスしやすくなっています。こうした主要な駅にアクセスしやすい「総武線快速」は非常に利便性の高い路線と言えます。

「新小岩」駅は山手線・「東京」駅から4駅目の立地

日本の主要ビジネス街を通る山手線・また日本のビジネスの中心とも言える「東京」駅は「新小岩」駅から4駅です。山手線のターミナル駅から4つ目の駅は新宿駅からは「代々木上原」駅、渋谷駅からは「学芸大学」など利便性も高く、1億円以上の高級マンションなどが多く建設される人気の駅となっています。

また「東京」駅から山手線で4駅では「上野」「田町」駅となります。これらの駅と「新小岩」駅は、「東京」駅を中心とした位置的には同じであると言えます。「新小岩」駅の乗車人員も増加傾向にあり、利便性の高い「新小岩」駅の人気も高まっていると考えらえます。

山手線ターミナル駅から4つ目の駅の例
ターミナル駅 路線 4つ目の駅
新宿 京王線 代田橋
新宿 小田急線 代々木上原
新宿 中央線(各駅) 高円寺
渋谷 東急東横線 学芸大学
渋谷 東急田園都市線 桜新町
JR新小岩駅の1日平均乗車人数
1日平均乗車人数
2018年(平成30年) 77,204人
2017年(平成29年) 76,565人
2016年(平成28年) 75,389人
JR東日本[各駅の乗車人員]

生活利便性に優れた
新小岩駅周辺

生活利便性の高い新小岩駅周辺

新小岩周辺は生活利便性が高い事も特徴です。駅前には「サミットストア」や「業務スーパー」「西友」などのスーパーをはじめドラッグストアやコンビニなども多くあります。特に西友は24時間営業となっており、帰りが遅くなっても買い物ができます。

また線路沿いにはスーパー「マルエツプチ」や駅南側には全長420メートル、約140店舗のアーケード付商店街である「新小岩ルミエール商店街」や「末広商店会」、さらに物件近くに「みのり商店会」などもあり、日常の買い物にも便利です。

線路沿いには「新小岩公園」や運動場などがあります。中川沿いの堤防は歩道となっており散策も可能です。物件近くには遊歩道である全長500メートルの「西堀井せせらぎパーク」があります。

また物件近くには銭湯「千代の湯」やフィットネスクラブなどもあり、銭湯でゆったりとした時間を過ごしたり、フィットネスで汗を流したりと「オフの時間」を楽しむ事もできます。

また周辺には金融機関も多くあり、新小岩の中でも一等地である事が分かります。

なぜ新小岩駅エリアの
コンパクトマンションは有望なのか

単身、夫婦世帯の増加が見込まれる

コンパクトマンションに住まわれる方は、単身者の方や夫婦二人世帯の方などが多くなっています。東京都が周辺からの流入が多い現実の中、コンパクトマンションの需要は確実に増加していると考えられます。

東京都の単身世帯の推移
2020年 2040年
一般世帯 702.4万世帯 721.5万世帯
単独世帯 339.0万世帯 369.7万世帯
東京都[東京都世帯数の予測]

コンパクトマンションの魅力は「利便性」にも

夫婦二人世帯は共働き世帯も多く、こうした世帯は「交通利便性」が住まい選びの重要な要素となってきます。都心へ行きやすく、「東京」駅へ直通13分でアクセスできる「新小岩」駅は利便性も高く、都心に勤務するビジネスマンにとっても最良の住宅となるでしょう。

また専有面積においても、ワンルームマンションよりも広く、ファミリーマンションより若干小さめの「コンパクトマンション」が今後大きく需要を伸ばし、主流となるのではないでしょうか。

購入と賃貸はどちらが得か

ワンルームマンションやコンパクトマンションに賃貸で住む場合、都内で立地の良いエリアであれば賃料は10万円以上になる場合も多くなっています。コンパクトマンションを購入する方が増えているのは、こうした高額の家賃を支払う事に抵抗感を感じる方が多い事も挙げられます。

現在は低金利が続いている事から購入してローンを組んでも月々の支払いは毎月の賃料よりも安いケースも多く、購入層も増大しています。こうした中、利便性の高いコンパクトマンションは将来の中古市場でも資産価値が落ちづらいと考えられます。

駅からの距離と資産価値

「エステムプラザ新小岩ルミナス」は総武線「新小岩」駅徒歩6分の立地にあります。コンパクトマンションの駅からの距離は10分以内が境となっていると考えます。駅6分でしたら駅に近いにも関わらず、駅前の喧騒を外れている好立地と言えます。

一般的に駅からの距離と希少性は二乗に比例して変わって行きます。駅から6分の面積と駅から12分の面積を比べた場合、駅6分の場合は6×6×3(円周率)で108ですが、駅12分の場合は12×12×3で432となり、駅6分の4倍となります。つまり駅への距離が半分になると希少性は4倍となる事を意味しています。

新小岩駅6分以内の新規マンション発売は少ない

マンションの新規発売状況を見てみましょう。不動産経済研究所の調べによると2019年には首都圏で667棟、東京都区部では328棟が発売されていますが、葛飾区内では4棟のみでした。

さらに「新小岩」駅を最寄り駅として徒歩6分以内の新規発売マンションは過去3年間ありませんでした。このように「エステムプラザ新小岩ルミナス」は立地的にも希少性が高いマンションであると言えます。

新規マンション発売戸数
2017年 2018年 2019年
首都圏 35,898戸/760棟 37,132戸/733棟 31,238戸/667棟
東京23区 16,017戸/391棟 15,957戸/372棟 13,737戸/328棟
葛飾区 553/11棟 466戸/6棟 745戸/4棟
新小岩駅物件(江戸川区含む) 2物件 2物件 2物件
不動産経済研究所調べ

都心への利便性と快適な住環境が揃った「新小岩」駅徒歩6分のコンパクトマンションは、実際住むだけでなく将来の資産として運用していく場合も強みを発揮。ますます人気が高まり需要も多く、購入チャンスは今かもしれません。

※モニター上、外観の素材等の色調に多少の違いがあります。また周辺の建物等は省略しています。予めご了承ください。