横浜新未来プロジェクト

Menu

Asset Value資産性

Direct Position寄り添い、つながる先に、新しい理想と出会う。

「新横浜」駅へは、ブルーラインで直通1駅・3分
直通2駅の「横浜」駅からはJR各線で「品川」や「東京」など、
都心のターミナル駅にダイレクトでつながる。この流れるように
心地よい路線アクセスから豊かな暮らしのシーンがいくつも生まれ、明るい未来が拓けていく。

※横浜市営地下鉄ブルーライン快速利用。

Asset Value 住宅コンサルタントによる
新羽エリアのポテンシャルと資産性を読み解く。
マンション購入を検討される方は、「暮らしやすい」住まいはもちろんですが、「資産価値」にも着目されている方も増えています。マンション選びで大切な要素として「資産性・居住性」がとても大切なキーワードとなります。建物のクオリティ、管理が良好でそのエリアの住宅需要が長期に渡り見込め、将来的にも発展するエリアにアクセスしやすい立地である事も大切な要素です。このような観点から「新羽」エリアの魅力と将来性について検証してみたいと思います。
野中先生宣材
住宅コンサルタント野中 清志
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。
最近の主な著書・連載等
「売れる」「貸せる」マンション購入法 週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊 日経BPセーフティジャパン(Web)
他多数
テレビ出演等
TOKYO MX TV他
「ビジネス最前線 不動産による資産活用の今」(2016年3月)
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕
「マンション投資 成功へのセオリー」(2014年12月)
「海外投資家も注目する東京の不動産」(2013年11月)
他ACT ON TV等 多数
Section.1 東京と並ぶ経済圏「横浜エリア」
Part.1 人口、経済の集中する
「横浜市」
不動産の資産価値を見る際には広域的な視点も重要となります。世界中に大都市は多くありますが、人口や経済が集中する都市には投資資金も集まり、さらに就業人口や居住人口も増加し不動産価格も上昇する傾向にあります。
「横浜市」は人口・世帯数ともに多いエリアですが、東京都と合わせた都市としての人口規模は世界一と言われています。横浜市の人口は2020年には375万人を超えており、これは大阪市よりも人口が多く、東京23区を除く政令指定都市では1位となっています。
横浜市の世帯数と人口の推移
世帯数 人口
2020年1月 1,803,413世帯 3,753,222人
2019年1月 1,782,152世帯 3,743,896人
2018年1月 1,764,039世帯 3,735,725人
<横浜市「町丁別人口(住民基本台帳による)」>
大都市間の人口の比較
都市名 都道府県 人口
1 特別区部 東京都 9,272,740人
2 横浜市 神奈川県 3,724,844人
3 大阪市 大阪府 2,691,185人
4 名古屋市 愛知県 2,295,638人
5 札幌市 北海道 1,952,356人
<総務省「国勢調査2015年」>
横浜市には企業も多くあり、経済力も高いエリアです。横浜市の市内総生産(実質)は13兆2,457億円と、政令指定都市では大阪市に次ぐ規模となっています。また横浜市は1都市ながら、ハンガリーやスロバキアなど1国に匹敵する経済規模を有しています。
OECD諸国国内総生産の国際比較
<横浜市「平成29年度横浜市の市民経済計算」令和2年3月>
Part.2 将来性の高い「横浜市」
横浜市では多くの再開発が進行し将来性も高いエリアです。横浜駅周辺やみなとみらい地区では多くの再開発プロジェクトが進行し、多くの企業が集まってきています。「横浜」駅周辺では新しい商業施設が建設されたり、「関内」駅前に2棟の高層ビルの計画があり、みなとみらい地区は開発が進行中で多くの企業が誘致され、「桜木町」駅からはロープウェイの運行も予定されています。また米軍上瀬谷通信施設跡地には広大なテーマパークが建設される計画も検討されているようです。
Section.2 どうして新羽エリアの将来性が高いのか
エリア概念図
「新羽」の周辺には3つの重要エリアがあります。これは1.新横浜、2.港北、3.綱島となります。それぞれについて見てみましょう。
Part.1 新横浜エリア
新幹線停車駅である「新横浜」へ「新羽」からわずか1駅
※横浜市営地下鉄ブルーライン快速利用。
横浜市は横浜駅やみなとみらいなどを中心とする「臨海部都心」と新横浜を中心とする「新横浜都心」をツインコアとして位置づけています。新横浜都心整備基本構想は「新横浜地区」「新羽地区」「城郷(小机)地区」「羽沢地区」の4つのエリアを計画的に開発して総合的な都心機能を備えようという構想です。「新横浜」はそれだけ横浜市の中でも重要な位置にあり、多くの企業の集まる経済的にも重要な拠点となっています。
「新横浜」駅には横浜線や横浜市営地下鉄のほかにも東海道新幹線が停車します。東海道新幹線の「のぞみ、ひかり、こだま」などの全車両が停車する駅は「東京」「品川」「新横浜」「名古屋」「京都」「新大阪」駅など全6駅しかありません。こうした駅と同等の位置づけとなり、利便性・希少性も大変高くなっています。広域的な交通アクセスに優れ、重要な駅であると認識されることで、まさに「日本の中の主要駅」とも言えます。
企業の集中する「新横浜」
こうした重要拠点である事から、移転していく企業も増加しています。横浜市は新横浜に移転する企業に補助金や税制の優遇措置を設けている事もあり2018年に新横浜に本社を移転した企業は13社にも上り、2014年以降毎年10社以上が移転してきています。多くの企業が集まればそれだけ就業人口も増加しますので、周辺の住宅需要も増加し不動産の資産価値も上昇する可能性があります。
新線・新駅開業予定の「新横浜」
新横浜駅前の道路で大きな工事が行われていますが、これは相鉄線から東急線に直通で乗り入れる新線を建設しています。新線では「新横浜(仮称)」駅と「新綱島(仮称)」駅が建設され、「日吉」駅から東急線に直通運転を実施し2022年度開業予定です。
こうした新線・新駅の開業は周辺の利便性を高めるだけでなく、地価や不動産価格も大きな影響を与えます。過去にも新線・新駅の開業で地価が大きく上昇した事例も多く見られます。
新横浜は人気の高い東急線(東横線又は目黒線)と直通運転となり、東急線に並ぶブランド駅となる可能性もあります。
新横浜駅の交通
出典:東急電鉄ホームページより
Part.2 港北エリア
港北ニュータウンは昭和40年に計画が発表され、すでに工事は終了し街も完成しています。地下鉄の「センター北」駅と「センター南」駅が中心となった新しい街で、道路や街並みなども美しく整備された上品な雰囲気を持っています。
「センター北」駅周辺には「ショッピングタウンあいたい」、「Yotsubako(ヨツバコ)」「モザイクモール港北」「ノースポート・モール」など、「センター南」駅近くには「港北TOKYU S.C.」を始め、2駅の間に「港北みなも」「LuRaRa(ルララ)こうほく」などの大型商業施設があり多くの人でにぎわっています。モザイクモールの屋上に設置された観覧車は夜などは遠くからも見る事ができます。
「新羽」駅から「センター南」へわずか2駅、「センター北」へも3駅であり生活文化圏にあると言えます。
※横浜市「港北ニュータウン 現況とまちづくりの方針」
Part.3 綱島エリア
アピタテラス横浜綱島
「綱島」駅は人気の東急東横線の駅で、急行・準急の停車駅で、100年に1度と言われる大再開発が進行中の「渋谷」駅まで急行で22分の立地です。 ※各停利用「自由が丘」駅で東急東横線通勤特急に乗り換え
駅周辺には7つの商店街が集まり、400店舗が集まる「綱島商店街」が広がっています。他にも2020年3月に開業し東急ストアの入った「エトモ綱島」や、2018年に開業した「アピタテラス横浜綱島」などの商業施設もありショッピングにも便利です。「綱島」駅は相鉄線直通計画で「新綱島(仮称)」駅が建設される予定で将来性も高くなっています。
マンションのすぐ前からはバスで綱島駅にアクセスできます。
※綱島商店街
Column 目の前のバス停から「綱島」「新横浜」駅へ
「ヨコハマ シンミライ プロジェクト」は徒歩1分圏内にバス停が2つあります。「綱島」駅行きの他、「新横浜」駅行きバスは日産スタジアム前にも停車します。新羽駅まで徒歩圏内ですがバスも利用できます。マンションのすぐ前からバスに乗れば東急東横線「綱島」駅や新幹線が利用できる「新横浜」駅に到着します。バス停が近い事は、旅行や出張などで大きな荷物を持った時などにも便利です。目の前にバス停がある事は意外と利便性が高いポイントです。マンションのすぐ前からはバスで綱島駅にアクセスできます。
Section.3 新羽の交通利便性
Part.1 地下鉄ブルーラインで「新羽」駅から「新横浜」「横浜」「センター南」「センター北」へ
ブルーライン
横浜市営地下鉄ブルーラインの「新羽」駅は1993年(平成5年)に開業した比較的新しい駅です。「新羽」駅から「新横浜」駅まで2駅、「横浜」駅まで7駅で到着します。 2015年から「新羽」駅は快速停車駅となりましたので、快速を利用すれば「新横浜」駅に1駅、「横浜」駅にわずか2駅で到着します。
「新羽」駅から2駅の「センター南」と3駅の「センター北」では地下鉄グリーンラインに接続しています。さらに東急田園都市線が利用できる「あざみ野」駅へも5駅で到着します。
Part.2 「新横浜」駅からJR横浜線利用で東急東横線やJR京浜東北線などが利用可
「新横浜」駅からJR横浜線で1駅目の「菊名」駅は東急東横線のFライナーが利用できます。また3駅目の「東神奈川」駅から京浜東北線が利用できるほか、横浜線で「横浜」駅まで直通で行く事も可能です。
Column
「新横浜」駅は横浜線、東海道新幹線が利用できますが、新線の開業により相鉄線、東急東横線、東急目黒線がさらに利用可能になります。
Part.3 高速道路の新路線が開通
もともと新横浜には「第三京浜」の港北インターがあり、横浜方面や東京方面に行きやすい立地でした。2017年に「横浜北線」と「新横浜出入口」が開業し、湾岸線に直通となりました。2020年には港北ジャンクションと東名高速を結ぶ「横浜北西線」が開通しました、横浜北線とも繋がり、車のアクセスも飛躍的に向上しています。規模の大きい港北ジャンクションは未来的な風景ともなっています。
インターネットショッピングが普及している現在、物流の拠点が重要となってきています。こうした交通ネットワークの優れたエリアは物流関係の施設が増加する可能性もあります。
Section.4 「イオン」直結という好立地マンションの利便性と資産性
外観完成予想CG
「ヨコハマ シンミライ プロジェクト」は年中無休・24時間営業の大型スーパー「イオン横浜新吉田店」が直結する一体型が特長です。生活利便性が高いと共に希少性も高いマンションとなり資産価値も高くなります。
Part.1 生活利便性と資産価値
同じ敷地内に大型スーパーがあれば、生鮮食料品などを買い置きする必要もありません。購入した商品をカートに載せたままマンション内に運ぶ事もできます。
ATMも設置され、また24時間営業のため深夜・早朝でも買い物が可能です。マンションとはオートロックのドアで直結していますので、居住者としてのステイタスもあります。 新羽エリアでも「イオン」は地域の生活の象徴ともなり、マンションの知名度も高くなります。
Part.2 駅からの道はフラット、公園隣接の立地
※道路を挟んで隣接しております
横浜市は起伏があるエリアも多いですが、「新羽」駅から物件まではフラットで歩きやすい道となっています。毎日通る道ですので道路の環境は極めて重要となります。
また目の前に広い公園がある事も特長です。公園に隣接したマンションは環境が良いだけではなく供給戸数の抑制にも繋がります。公園が隣接している事で将来的にも建物が建設されて視界が遮られる事も少ないと言えます。
Part.3 専有面積は平均70㎡超のゆとりある暮らし、全戸ウォークインクローゼット付き、平均収納率12%、3LDK中心
住戸の多くは70㎡以上の広さの3LDKタイプとなっています。面積が60㎡台の3LDKタイプが多くみられる中で、家族でゆったりと過ごせる70㎡以上の専有面積は生活にゆとりをもたらします。十分な広さがあることから、自宅でのリモートワークにも適しています。
※住居専有面積に対する収納スペースの割合です。
Part.4 充実の共用部
晴れた日はスカイデッキから富士山を望む
Image Photo
「ヨコハマ シンミライ プロジェクト」は共用部分が充実している事も特長です。マンションの顔とも言えるエントランスは2本の門柱を思わせ、エントランスホールは高さ約4.5メートルの上質な空間となっています。またマンション内部には坪庭が設置され癒しの空間ともなっています。
さらに共用部分には「ラウンジ」「ゲストルーム」「パーティルーム」「リモートルーム」を始め花火が見れる「スカイデッキ」などマンションライフを快適に楽しく過ごすための施設が多くあります。宅配ボックスは不在時でも荷物を受け取る事ができるほか、コンシェルジュサービスやカーシェアリング、レンタサイクルなどのサービスも充実しています。
Section.5 港北区の地価は上昇、人口は増加傾向
Part.1 港北区の地価はコロナ渦でも上昇傾向が続く
「ヨコハマ シンミライ プロジェクト」のある港北区の地価は上昇傾向にあります。 2020年に国土交通省が発表した7月1日現在の基準地価(都道府県地価調査)によると、港北区の地価は前年比で住宅地0.9%、商業地では1.5%の上昇となっています。
基準地価、港北区の地価上昇率の推移
住宅地 商業地
2013年 2.4% 2.7%
2014年 2.7% 2.2%
2015年 2.2% 2.0%
2016年 1.7% 2.2%
2017年 1.8% 2.6%
2018年 2.1% 3.5%
2019年 2.2% 4.0%
2020年 0.9% 1.5%
<国土交通省「都道府県地価調査」より作成>
基準地価、港北区の地価上昇率の推移
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
住宅地 2.4% 2.7% 2.2% 1.7% 1.8% 2.1% 2.2% 0.9%
商業地 2.7% 2.2% 2.0% 2.2% 2.6% 3.5% 4.0% 1.5%
<国土交通省「都道府県地価調査」より作成>
2020年は新型コロナの影響で上昇率は縮小していますが、2013年頃から地価上昇が続いています。 2012年を100とする指数では2020年に住宅地で117.1、商業地では122.6とそれぞれ17%、22%も上昇しており、10年足らずの間に大きく地価が上昇している事が分かります。2020年は上昇率は縮小していますが、これは新型コロナによる一時的な現象と見る事ができ、新型コロナ収束後は再び地価が大きく上昇する可能性もあります。
港北区の地価指数
2020年の地価指数
住宅地 17.1%
商業地 22.6%
<国土交通省「都道府県地価調査」より作成>
Part.2 長期的にも住宅需要が見込める港北区
横浜市は政令指定都市の中でも最大の人口の都市ですが、その横浜市の中でも最も人口が多いのが「港北区」です。
2020年1月1日現在で人口約17万人、世帯数約35万世帯となっています。
港北区の世帯数と人口の推移
2010年1月 2019年1月 2020年1月
世帯数 154,733 169,333 171,667
人口 329,471 345,913 348,092
<横浜市「町丁別人口(住民基本台帳による)」>
また横浜市将来人口推計によると、港北区の世帯数は将来的にも増加が続き、2045年には18万世帯を突破すると予測されています。このように人口・世帯数の多いエリアは長期的な視点から見ても住宅需要が高く、マンションの資産価値も下がりづらいと考えられます。
港北区の将来世帯数推計(単位:世帯)
港北区の世帯数
2025年 175,136
2030年 177,614
2035年 178,968
2040年 179,962
2045年 180,480
<横浜市「横浜市将来人口推計」>
港北区の将来世帯数推計(単位:世帯)
2025年 2030年 2035年 2040年 2045年
港北区の世帯数 175,136 177,614 178,968 179,962 180,480
<横浜市「横浜市将来人口推計」>
Section.6 マンション市場動向
Part.1 横浜エリアの供給戸数
横浜市は経済力が高く就業人口も多い事から住宅の需要も多く、年間に60棟以上の新規発売マンションが供給されています。
しかし港北区は人口の多さにも関わらず、年間に10棟前後しか供給がありません。
つまり港北区のマンションは潜在的な需要はありながら供給が追いついていない状況にあると考えらえます。
Part.2 港北区の中でも新羽エリアは過去に周辺の分譲実績が少ない
さらに「ヨコハマ シンミライ プロジェクト」の最寄り駅である「新羽」駅周辺のマンション発売状況を見てみると2012年に新規発売マンションが供給されて以来、新規の供給がない状況です。
新規の供給が少ないという事は将来の新羽エリアの中古マンション市場における「希少性」が上がりますので、「イオン」直結という好立地のマンションでもある事で資産性、換金性、将来賃貸に出した時の賃貸収益性も高まる可能性が大いにあります。
※掲載の環境写真は2020年6月に撮影したものです。※掲載の外観完成予想CGは計画段階の図面を基に描き起こしたものと隣地のイオンをCGで描き、合成したもので実際とは異なります。※外観形状の細部、設備機器、配管等は省略または簡略化の上表現しており、今後、行政指導、施工上の理由等により、計画に変更が生じる場合があります。※植栽は、実際に植樹する植栽と樹形、枝ぶり、葉や色合いが異なる場合があります。また、特定の季節の状況を示すものではありません。尚、竣工時には完成予想CG程度には成長しておりません。マンション敷地内の電気・機械設備及び敷地外の近隣建物、電柱、標識等は省略または簡略化の上表現しています。※モニター上、外観の素材等の色調に多少の違いがあります。また周辺の建物等は省略しています。予めご了承ください。※掲載のフラットアプローチ概念図は地図を元に概念イラストとして作成したもので、実際の距離・建物の位置関係・形状・方向・縮尺とは異なります。※航空写真は2019年12月に撮影したものにCG加工を施したものです。※掲載の距離・分数は現地からの地図上の概算距離・徒歩分数を示したものです。徒歩分数は80mを1分として算出し、端数は切り上げております。※掲載の情報は2020年7月時点のもので、今後変更となる場合があります。※所要時間は【駅すぱあと】にて算出したものです。(調査日:2020年12月24日)※乗り換え待ち合わせ時間は含みません。※日中時10:00~14:00発、通勤時7:00~9:00発としています。